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借名买房引纠纷 依法处理定纷争
——浅谈借名买房的法律风险
天水日报
作者：电费
新闻 时间:2025年10月20日 来源:天水日报
一、基本案情简介
张某为某公司职工，2005年该公司决定集资建房，张某符合分房条件，获得分房资格。后张某交纳了集资款，公司向其开具了收据，但未签订房屋买卖合同。因张某名下已有住房，故欲将房屋产权登记到女儿名下，但由于女儿尚未成年，无法办理产权登记。张某便与侄女（也为该公司职工）协商，由其以侄女委托代理人的身份与公司签订房屋买卖合同，将房屋产权暂登记至侄女名下，待女儿成年后再过户。后该房屋由张某及其家人共同居住，并持有该房屋的买卖合同、房屋所有权证等与房屋有关的所有票据和材料。房产证办下来后，张某多次催促侄女协助办理房屋产权变更登记，但侄女一直推诿不予办理。2010年后张某将该房屋出租，并收取租金。2023年张某向法院起诉要求确认其对房屋的所有权，并要求侄女协助办理房屋产权变更登记。法院根据案件事实与证据，判决确认房屋归张某所有，由其侄女协助张某办理房屋的所有权转移登记手续。
二、借名买房的法律风险
（一）出名人否认借名买房。借名人通常会与关系密切的人约定借名买房，基于信任关系一般都仅以口头方式订立契约。但是面对巨额的经济效益，未必每一位出名人都会信守承诺。实践中存在不少出名人在多年后主张双方约定的不是借名买房合同，只是借名人将款项借给出名人购房而已。这种情况下，如果借名人不能提供充足的证据，证明双方存在借名买房合意，法院则更倾向于认定二者不存在借名买房关系，房屋归出名人所有。
（二）借名买房合同被认定为无效。根据法律规定，虚假意思表示、损害公共利益、违背公序良俗的合同自始无效。若借名买房合同被认定为无效，其中关于合同义务、解除条件等约定也均归于无效，借名人只能请求出名人返还出资本金及利息，并主张相应责任。如此，借名人无法获得房屋所有权，购买房屋的根本目的将无法实现。
（三）出名人擅自处分房屋。我国不动产公示的主要方式是不动产登记，不动产物权的设立、变更、转让、消灭必须通过登记完成。借名买房合同中，出名人是不动产登记簿上的房屋所有权人，由于我国奉行公示公信的原则，不动产登记簿上的记载具有形式上的推定效力。如果善意第三人基于对记载的信任，与出名人签订了买卖合同并已经完成“善意取得”制度所要求的条件，房屋所有权只能归属于善意第三人，即借名人失去了房屋所有权。
（四）因出名人的债务导致房屋被强制执行。借名买房行为使出名人成了外观上的房屋所有权人，因此，在借名买房模式之下，如出名人因个人原因进入财产保全或者强制执行程序，登记在其名下的房屋必然会被法院查封甚至强制执行。此时，借名人的救济渠道通常是提起案外人对执行标的的异议与案外人异议之诉。但基于外观主义原则与保护善意第三人的价值取向，司法实践中一般认为借名人无法对抗出名人的债权人，但证据充足的除外。换言之，借名人主张自己是不动产的实际权利人而排除执行的，往往被课以繁重的证明责任，其需要对存在借名买房合同、自身缴纳购房款、自身实际占有房屋等情况进行证明，否则通常都会因证据不足而不被支持。
综上所述，借名买房的法律风险不易避免，不要轻易尝试。如果确因条件所限需要借名买房，律师建议做到：1.选择资信良好的出名人。为避免出名人陷入诉讼而导致借名人出资购买的房屋被查封或执行。2.签订书面的借名买房合同。如暂时只能达成口头协议，也应邀请无利害关系的第三人作为见证人。3.在合同中明确违约责任。在书面合同中设立“违约责任”和“合同解除”的内容，提高出名人的违约成本，也敦促其积极履行义务。4.保存借名买房的证据。借名人在交付购房款后，应妥善保管借名买房合同、出资凭证、转款记录与购房合同等，对居住过程中缴纳的水费、电费、燃气费与物业管理费等凭证也应保存。5.及时完成过户登记。当登记条件成熟时，借名人应当第一时间联系出名人过户并保存联系记录，从而使房屋的法律物权和事实物权归于一体，以达到取得房屋所有权的目的。
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